Mayores exigencias bancarias serían piedra de tope para créditos hipotecarios

07-07-2017

En el mes de mayo los medios económicos informaban acerca de la decisión del Banco Central (BC) de reducir la tasa de interés de política monetaria en 25 puntos base, hasta 2,5%, lo que correspondía a la cuarta baja en lo que va del 2017. Pero ¿cómo repercute esto en las personas?

De inmediato los especialistas advertían que los consumidores podríamos tener acceso a créditos con tasas más bajas, sobre todo en inversiones a largo plazo, como los créditos hipotecarios. De hecho, se habla de que se trata de la disminución más importante que han registrado en los últimos 10 años y que, por ende, se daba el escenario propicio para quienes están en la búsqueda de adquirir un inmueble.

 

Sergio Zúñiga, doctor en economía financiera y docente de la facultad de Ciencias Empresariales de la Universidad Católica del Norte (UCN), explica que cuando el BC tiene las tasas de interés bajas es una señal de que la economía está fría, decadente, con poco crecimiento “y justamente las baja para que la gente tome más créditos, que las empresas inviertan más, pero es una clara señal de que la economía está lenta, que estamos pasando por un periodo depresivo en lo económico”.

Así también lo ratifica el docente de la Facultad de Ciencias Sociales y Económicas de la Universidad de La Serena, Orlando Robles, quien detalla que “durante el 2016 y parte del 2017 las expectativas de crecimiento no han sido muy elevadas, por ende el BC dentro de la política monetaria tiene como herramienta justamente la tasa de interés, que al bajarla sirve de incentivo para que las personas se endeuden, que pidan productos, bienes y servicios. El recorte de la política monetaria apunta justamente a expandir la economía desde la perspectiva del consumo”.

¿ESTAMOS EN UN ESCENARIO PROPICIO PARA LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS?

Según explican los especialistas, bajo esta lógica efectivamente si se solicita un crédito se tiene la ventaja de que en el escenario actual los consumidores podrán pagar menos por el mismo, pero esto no es una regla generalizada y advierten que se deben tener en consideración además otros aspectos. 

“Si yo quiero pedir un crédito hipotecario, desde el punto de vista de la tasa, el momento es bastante conveniente, sin embargo, no hay que olvidar que los bancos si bien están cobrando bajas tasas de interés, han subido sus requisitos, entregando el 80% del total del crédito en circunstancias que antes entregaban el 90% y a veces más. De hecho, eso ha implicado que la gente no esté pidiendo demasiados créditos”, señala Sergio Zúñiga.

En efecto, al analizar las condiciones de las distintas entidades financieras, se advierte que para acceder a créditos para la compra de viviendas ahora, los clientes, en la gran mayoría de los casos, deben aportar el 20% del costo total del inmueble, a diferencia de hace un par de años, cuando la exigencia era de sólo 10%. Así, por ejemplo, si yo pretendo acceder a una propiedad que tiene un costo de 2.500 Unidades de Fomento (UF) su valor ascendería a $66.667.175.

Para ello, el pie requerido sería de $13.333.435, que se comparan con los $6.666.717 que se pagaba con anterioridad. 

Por esta razón, indica el académico de la UCN, quienes se ven beneficiados con el escenario actual son aquellas personas que cuentan con la espalda financiera para poder pagar este pie inicial, pero además que cuenten con una estabilidad laboral y salarios que les permitan ser “atractivos” para los bancos. 

“Si hay personas que efectivamente están con una condición financiera que les permite entregar ese aporte y quieren invertir, yo diría que la condición actual es bastante buena, bastante propicia”, especifica.

Pero sin embargo, plantea que las tasas de interés de los créditos hipotecarios están bajas por lo menos hace 10 años, estamos hablando de bajo el 5% en promedio. “Entonces si hablamos de 4%, 3%, no hay gran diferencia, yo diría que no es una cosa tan dramática como para decir ahora es el momento. Hace muchos años que tenemos tasas de interés bajas y no hay muchos antecedentes que nos puedan hacer pensar que van a cambiar demasiado en el futuro, yo diría que las tasas van a seguir siendo bajas por lo menos los próximos 2 o 3 años a este nivel”, puntualiza.

Lo que hay que hacer en definitiva, dice, es analizar la situación en su globalidad, porque muchas personas efectivamente pueden tener el dinero para aportar con el 20% del pie, pero deben tener también las condiciones para mantener esta deuda en el largo plazo.

“El dinero que uno puede poner es una cosa un poco coyuntural, más bien lo que hay que analizar es la capacidad de endeudamiento a varios años. Generalmente los bancos a las personas que tienen cuentas corrientes les están enviando invitaciones a tomar créditos. Esa capacidad de crédito, si uno la mantiene por bastante tiempo, quiere decir que uno puede pagar ese dinero y por lo tanto hay que aprovechar esa capacidad en bienes raíces, no en bienes de consumo, en viajes, depende de la mentalidad de cada persona, pero esa capacidad de endeudamiento hay que tomarla en inversiones que te van a traer réditos en el mediano y largo plazo”.

Por su parte, Orlando Robles coincide en que en relación a años anteriores los bancos han estado subiendo las restricciones para acceder a créditos hipotecarios.

“Ahora los pies son más elevados, generalmente la banca te está pidiendo el 20%. Desde la perspectiva de la tasa de interés, sin embargo, si es atractivo, pero para que te puedas meter en un crédito hipotecario tienes que tener en cuenta que la mayoría de las condiciones están más elevadas”.

El docente de la ULS advierte, eso sí, que no es llegar e ir a solicitar un crédito y que las tasas estén bajas, pues “la tasa final la va a poner el banco, porque que haya bajado la tasa de interés el Banco Central no significa que inmediatamente los bancos comerciales o los bancos de inversión te vayan a bajar la tasa de tu crédito hipotecario”.

Por ello indica, lo que se recomienda en estos casos es cotizar con tranquilidad.

“Lo que yo recomendaría a cualquier persona que vaya a tomar un crédito hipotecario es que vea las condiciones del primer banco que está siendo cliente y que comience a cotizar con otras entidades. Una práctica que no es muy habitual es que coticen y que vayan a ver qué posibilidad tienen de obtener una mayor oferta”, apunta.

Por su parte, el presidente de la CChC La Serena, Martín Bruna, manifiesta que con el actual escenario de la Tasa de Política Monetaria (TPM) -que fija el Banco Central- se busca reactivar la actividad económica tendiendo a contener la meta de inflación. “Por ello, con los actuales valores se evidencia un precio del dinero más bajo, por lo que los créditos tienden a bajar, lo que directamente nos da una señal donde se incentiva el consumo y la inversión a través de los créditos”. 

En todo caso, alerta, esto no debe llevar a suponer que van a bajar las tasas que se aplican a créditos como los hipotecarios “ya que dependerá mucho de la política de cada institución bancaria. Como recomendación para los usuarios que estén buscando adquirir una residencia es que coticen, vean los valores que más les acomode y evalúen el valor final a pagar (considerando tasas, impuestos y seguros), de manera de acceder a nuestro stock de 7 mil viviendas nuevas que existen en la zona, de acuerdo al Catastro 2016 que hizo la Unidad de Estudios de CChC La Serena”, precisó.

¿CONVIENE LA RENEGOCIACIÓN?

Otra opción que surge a partir de esta baja en las tasas de interés es que quienes ya obtuvieron un crédito hipotecario puedan renegociarlo y así acceder a estos mejores beneficios, lo que permitiría eventualmente disminuir la cuota del dividendo que se paga o bien los años en los que se pactó el convenio. 

Consultado sobre si conviene efectivamente realizar este trámite, Sergio Zúñiga indica que también va a depender de ciertos factores, pues para efectuarlo se debe presentar nuevamente toda la documentación exigida al contrayente y conlleva costos asociados para nueva tasación, escrituras, abogados, entre otros, montos que podrían llegar aproximadamente a unos 800 mil pesos. 

“Hay que acordarse de que cuando uno renegocia un crédito o traslada un crédito de un banco a otro aparecen costos fijos, de tasación, de impuestos, entonces lo que uno tiene que ver es si efectivamente esa menor tasa de interés justifica, compensa, este pago que hay que hacer con estos nuevos gastos de gestión del crédito”.

Así también lo advierte Orlando Robles, quien plantea que “eso va a depender de las condiciones que te ponga la banca. Generalmente, cuando vas a renegociar un crédito tienes que tener claras cuáles son las condiciones de la renegociación de créditos, por ejemplo, es diferente ir a renegociar un crédito para pagar cuotas más elevadas y terminar el pago del crédito de forma anticipada, porque tienes mejores expectativas con la banca que si estás moroso, ahí las posibilidades son mucho menores y es muy difícil que salgas con un mejor trato que el que tenías antes”.

Pero, agrega, si se mantiene la deuda al día y se quiere acelerar el pago “es mucho más probable que logres una buena negociación. Si te va a dar el ancho, tienes pega segura, ven finalmente tu perfil de riesgo como cliente y en base a eso generalmente te fijan la tasa de interés. Lo ideal es que estés al día y que tengas buenas expectativas si es que quieres ir a renegociar”.

Respecto a si es conveniente optar por menos años y continuar con una cifra similar a la que se está cancelando por concepto de dividendo o continuar con el mismo plazo y pagar menos, Zúñiga sostiene que ahí es recomendable analizarlo desde el punto de vista de la edad del deudor.

“Si tienes más de 50 años, en realidad tú deberías tratar de pagar un crédito hipotecario lo más rápido posible, para que cuando llegue el momento de tu jubilación no tengas una carga financiera encima y aprovechar tus últimos años de vida laboral”.

Ahora, precisa, si es una persona menor de 30 años y tiene capacidad de endeudamiento, “por  qué endeudarte tantos años, por qué no pensar a lo mejor en una segunda propiedad y aprovechar esa capacidad de crédito en el sistema financiero y no tomes deudas innecesariamente a largo plazo si es que las puedes pagar a lo mejor en el corto plazo.En general yo recomendaría no tomar deudas a plazos extremadamente largos, a menos que las condiciones económicas de una persona no le permitan pagar más”.

¿HASTA CUÁNDO SE PROYECTA ESTE ESCENARIO DE BAJAS TASAS?

Tal como se explicó, el Banco Central utiliza este mecanismo de baja de tasas cuando la economía está decaída, pero hay especialistas que proyectan que es probable que exista una recuperación de algunos factores que influyen, como el precio del cobre, para fines de 2018 o 2019, con lo que el escenario podría cambiar.

Consultado respecto del periodo en que se proyecta que se mantendría este escenario de tasas bajas, el economista de la UCN señala que “si va a pasar algo, en mi opinión o se mantienen o siguen reduciéndose las tasas de interés, porque el indicador que tenemos que ver, que es la inflación, actualmente está siendo del orden de un 2,5%, que está por debajo de los niveles objetivos del Banco Central, que es del orden del 3% anual”.

En este sentido, agrega que “si la inflación es baja quiere decir que la demanda agregada está presionando poco a la oferta, que estamos comprando poco, la gente no está saliendo a consumir, está siendo más recatada ya sea porque no hay trabajo, porque hay incertidumbre, desconfianza. La gente está consumiendo menos de lo que habitualmente hacía y por eso la economía está en depresión y la reacción del BC va a ser seguir bajando las tasas de interés o por lo menos mantenerlas. Eso es lo que por lo menos yo veo de aquí a 2 o 3 años más. No sabemos lo que va a pasar, porque probablemente va a haber un cambio de gobierno, pero más o menos esa es la perspectiva”, puntualizó.

IMPACTO EN LA INDUSTRIA

Según explica Martín Bruna, presidente de la CChC La Serena, pese a que con la baja en las tasas de interés se busca propiciar que las personas accedan a créditos, actualmente se observan ciertos resquemores en este sentido y a la fecha esto no se ha visto reflejado en la comercialización.

“Los primeros cuatro meses del año no han sido buenos para la construcción, ya que en dicho periodo el sector acumuló una caída de 7,5%, siendo la más alta en el país, de acuerdo al Índice de Actividad de la Construcción Regional (Inacor) de abril”.

Al respecto, agrega que efectivamente al momento de buscar las causas, han detectado que la principal razón es la restricción en los créditos. “Esto, debido a que la actividad de la construcción refleja lo que pasa en diversos sectores de la economía y seguimos siendo testigos de un escaso crecimiento tendencial. Vemos una postura cautelosa por parte de las empresas, de los hogares y de los bancos que, por ejemplo, están más restrictivos en el otorgamiento de créditos”. 

“La base de esa explicación se desprende de la Encuesta de Créditos Bancarios y del Informe de Percepción de Negocios elaborados por el Banco Central, donde las condiciones de acceso al crédito se mostraron muy restringidas durante 2016 y parte de 2017, tanto para empresas como personas. Además, hemos podido percibir una menor demanda por crédito en todos los segmentos, lo que evidencia una postura cautelosa por parte de los bancos, empresas y hogares”, puntualizó.




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